利安凰城御府深度解析：2026永川城南片区66栋5390户大盘真实成交与官方档案全归档

上期我们解析了旺龙湖的"哥哥"揽景，本期把镜头转向城南片区海棠大道888号——利安凰城御府。66 栋、5390 户的登记体量，是"永川小区深度解读"开办以来最大的在建档小区之列；同时它也是登记参数"矛盾最多"的一篇：建面 158000㎡ 对 5390 户、占地 700000㎡ 对容积率 2.50，两组数据互斥，本文照实并排归档。247 笔真实成交台账、9 张官方预售许可证影像逐张识读、2026 年学区划片原文（五洲小学 + 永川中学宋锦桥校区），一次讲清。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创，继续坚持只归档历史成交、官方备案与官方公示，不推荐房源、不做投资建议。

一、官方静态权威参数

1.1 小区基本档案（房源库登记口径）

说明：①开发主体"重庆永南实业有限公司"为 9 张预售许可证证载售房企业，官方口径一致；②"城南片区"与"万达商圈"分别为房源库与成交台账两套板块命名，本站不做强制对齐，两口径并存归档。

1.2 官方预售许可证档案（25 条通告 + 9 张影像识读）

本站检索永川区政府"商品房预售通告"栏目（全栏目检索），共取得 25 个凰城御府相关通告（2017-09 至 2021-11），其中 9 条附有《商品房预售许可证》影像，逐张识读幢号、层次、套数、建筑面积如下：

其余 16 条通告官方页面未附影像，幢号以通告标题为准，全部 25 条清单：

ⓘ 读表要点：①25 条通告标题累计覆盖 34 个幢号（2、3、4、5、6、7、8、10、11、12、18、20、22、24、26、28-33、35-40、42、47-51、66），与登记"66 栋"对照，其余 32 幢在当前官方栏目中无通告归档（或涉及栏目未上网的更早期证号），本站如实留白、列为必查项；②通告幢号最高至 66，与登记 66 栋数量吻合；③幢号"11"在 2018-069（二、三期 1 组团）与 2020-056（二期二组团）两证并存，属官方原文，本站按原文归档不代为认定；④11 幢与 12 幢证载完全同规格（1-8 层、63 套、5975.26㎡），为同设计双幢；⑤预售时间不等同于竣工或交付时间。

1.3 参数口径交叉核验（本站全网纠错点）

1. 体量矛盾（本篇最大纠错点）：登记建筑面积 158000㎡ ÷ 规划户数 5390 户 ≈ 29.3㎡/户，明显互斥。若按 5390 户、户均约 95㎡ 反推，建面应在 50 万㎡ 量级。登记值以永川住建官方备案为准，本站不代为认定。
2. 占地与容积率互斥：登记占地 700000㎡（约 1050 亩），若容积率 2.50 成立则建面应达 175 万㎡——与建面 158000㎡ 同样矛盾。占地数值高度疑似多录一个数量级。
3. 建成年代口径：登记"2019 年建成"，而首张预售通告为 2017-09、末张为 2021-11，66 栋分期建成，"2019 年"只能理解为集中交付年份之一，签约前请以各幢竣工验收备案为准。
4. 物业费登记"1"未标注单位（通常指 1 元/㎡·月，待核）；地下车位 4369 个、停车费 300 元/月，购买车位前以产权与现场为准。
5. 产权 50 年：与常见 70 年住宅不同，证载用途请以不动产权证为准（详见模块六必查第 1 条）。

二、近三年平台真实成交解析

2.1 台账口径说明（重要）

本次台账共 247 笔，全部登记名称为"利安凰城御府"，无姊妹盘混装（区别于旺龙湖系列）：买卖 234 笔（一手房 31 笔 = 住宅 28 笔 + 商业 3 笔；二手房 203 笔）+ 租单 13 笔（高层 9 + 洋房 3 + 别墅 1），无工抵房记录。商业 3 笔与别墅租单属非住宅口径，单列统计不混入住宅加权。

2.2 总体价格水平

• 住宅买卖 231 笔加权均价 4365 元/㎡；
• 高层 169 笔加权 4123 元/㎡；洋房 62 笔加权 5010 元/㎡（高出高层约 21.5%，业态价差显著）；
• 一手住宅 28 笔加权 4280 元/㎡（3063-5347），2023-04 至 2025-05 在售期成交，此后无一手记录，属在售售价体系；
• 二手住宅 203 笔加权 4377 元/㎡（2602-8681），占买卖总量的 87%，为本盘绝对主力口径。

2.3 年度走势（住宅买卖口径）

近 12 个月（2025-09 至 2026-09）住宅买卖 47 笔，加权 4106 元/㎡。成交结构已完全进入二手存量主导阶段。单月、单笔数据不用于判断走势。

2.4 面积段与极端个案

主力段为 100-110㎡（91 笔占 39%）与 80-90㎡（71 笔占 31%），以刚需刚改面积段为主；120-130㎡ 仅 1 笔为极值个案，不单独解读。极端个案单列：

• 最高单价 8681 元/㎡：2023-07-14 二手洋房 124.64㎡、总价 108.2 万元；
• 最低单价 2602 元/㎡：2025-05-25 二手高层 103.61㎡、总价 26.96 万元；
• 最低总价 23.68 万元：2025-02-06 二手高层 66.96㎡（单价 3536 元/㎡）；
• 234 笔买卖中标注按揭 12 笔、全款 8 笔，其余未标注付款方式。

2.5 商业与租单记录

商业 3 笔单列：6013 元/㎡（2023-06-18，98.94㎡/59.49 万）、9772 与 9769 元/㎡（2024-10-22，66.1㎡/64.59 万、89.02㎡/86.96 万），为社区商业口径，不与住宅混算。

13 笔租单：高层 9 笔月租 1000-1500 元（均值约 1297 元）、洋房 3 笔 1200-1300 元（均值约 1266 元）、别墅 1 笔 5000 元（140㎡）。按台账均价与平均租金静态测算，参考毛收益率高层约 4.21%、洋房约 3.63%。样本仅 13 笔，仅供参考，不构成收益承诺。

三、官方学区划片归档（2026 年）

以下为永川区教委 2026 年公开公示原文摘录（官方文本中"凰城御府"即本小区）：

• 小学：五洲小学——《永川区2026年城区小学招生范围》（2026-05-29 公布）第 18 条"五洲小学·南大街辖区"原文逐条列示："……原崩山、回龙、中河村，海棠大道888号（凰城御府），兴南路300号（回龙苑）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满 6 周岁适龄学生"就读五洲小学。同公示第 2 条另列明：五洲小学招生范围内南大街辖区（含"海棠大道888号（凰城御府）"）"有户无房、有房无户"的年满 6 周岁适龄学生，就读上游小学小南校区。
• 初中：永川中学（宋锦桥校区）——《永川区2026年城区初中招生范围》（2026-06-16 公布）第 1 条原文列示："……华创大道，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，内环东路，海棠大道777号（永兆逸家）、888号、899号……"以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生就读永川中学宋锦桥校区。同条"卧龙校区"段落明：宋锦桥校区招生范围内"有户无房、有房无户"的小学毕业生（含南大街辖区华创大道、兴南路300号、海棠大道777号、888号、889号等路段）就读永川中学卧龙校区。

学区直接划片结论：利安凰城御府 2026 年官方划片为五洲小学 + 永川中学宋锦桥校区（户籍与产权均在辖区内的口径）；"有户无房、有房无户"口径对应上游小学小南校区 + 永川中学卧龙校区。以上为 2026 年划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺。

四、片区配套（直线距离口径）

以下距离均为据公开地图坐标测算的直线距离（非步行/车行距离，本站不提供以分钟计的通行时间承诺）：

配套距离仅描述地理位置关系，不作为任何承诺或宣传口径。五洲小学、上游小学小南校区等公办学校在公开地图数据中暂无可用坐标，本站不标注其直线距离，划片关系以模块三官方原文为准。

五、银行评估指导价与首付月供测算

凰城御府银行评估均价 4125 元/㎡（3800-4500），为本系列少数已录入评估价的小区。按 2026 年现行政策（首套=二套利率 3.15%、成数 85%、最长 40 年、等额本息），贷款额＝MIN(评估认定值, 成交价)×85%：

• 高层中位单价 4061 元/㎡，与评估 4125 基本贴合（-1.6%），2026 年按揭以足额认定（首付 15%）为主；
• 洋房中位单价 4833 元/㎡，高出评估 +17.2%，倒挂差额转首付，洋房个案首付率普遍升至 32%-37%；
• 住宅买卖 231 笔中 56% 单价高于 4125，这部分个案的贷款按评估认定。

ⓘ 对照与提示：①同一小区内"洋房比高层首付高一倍多"的现象，根源是单价与评估价的相对关系而非业态标签本身；②评估价分区间 3800-4500，具体楼栋、楼层、装修状况的认定值以银行实际评估为准；③月供随利率、成数、期限变化，本表不构成贷款承诺。

六、必查事项与合规声明

购买/签约前必查事项

1. 不动产权证：产权登记 50 年（商住一体大盘，含高层/洋房/联排别墅多种业态），请逐套核实证载用途与土地年限；
2. 登记参数纠偏：建面 158000㎡、占地 700000㎡ 与 66 栋 5390 户、容积率 2.50 存在多处互斥，一切以住建备案与合同载明为准；
3. 一手在售状态：台账显示 2025-05 后无一手成交记录，如遇一手房源请核验当期预售许可证与备案价（官方栏目可查证号）；
4. 楼幢定位：大盘分期组团（一期/二期/三期、1 组团/2 组团/3-2 组团），且官方存在"11 幢"双证并存情形，签约时务必以合同幢号+门牌双重锁定位置；
5. 车位与物业费：地下车位登记 4369 个、停车费 300 元/月、物业费登记"1"未标注单位，均请以现场与合同为准。

合规免责声明

1. 本文数据范围为骏耀房产网平台 2023 年 1 月至 2026 年 9 月成交台账 247 笔及公开官方公示，样本存在局限，不代表全区市场全貌，不构成任何投资建议；
2. 官方预售许可数据由本站逐张识读许可证影像汇总，核发面积不含地下车库、商业及配套，不等于总建筑面积；核发套数不等于规划户数；25 条通告仅覆盖 34 个幢号，其余楼幢官方栏目暂无通告归档，本文如实留白不作推断；静态参数以永川住建官方备案为准；
3. 学区信息为 2026 年官方划片归档，以官方实时公示为准，不构成入学承诺；
4. 首付与月供为按 MIN(评估认定值, 成交价)×85% 的理论测算，随利率、成数、期限及银行审批结果变化，不构成贷款承诺；
5. 本文不推荐任何房源、不代看房、不代购，不提供以分钟计的通行时间承诺；单笔、单月成交数据不用于判断市场走势；
6. 未经授权，请勿转载。

下期预告：城南之外，凤凰湖片区的巴川府、爱情·十里天境仍是本系列尚未解析的划片小区，下期将从中择一继续，敬请关注。

（本文由骏耀房产网基于自有成交台账与官方公开公示独立撰写，市场观察者定位，内容合规、数据可溯源。）